이 지역은 역세권 재개발 구역이며, 김종윤 아카데미 수강생이 아파트와 상가를 투자한 사례를 바탕으로 시세 및 주변 환경을 둘러봅니다.
🔹 재개발/재건축 시 상가 공급 감소 추세
최근 재개발 및 재건축 사업에서 조합원들이 아파트 선호를 높이면서 상가 공급이 줄어드는 경향이 있습니다.
일부 재건축 지역에서는 아예 처음부터 상가를 만들지 않는 경우도 많아, 재개발/재건축 시 상가 공급이 줄어들 것으로 예상됩니다.
이는 향후 상가 공급 부족으로 이어질 수 있으며, 1천 세대당 20개씩 들어오던 과거와 달리 훨씬 적은 상가가 공급될 가능성이 있습니다.
🔹 권선 6구역 상가 규모 및 예상 업종
권선 6구역은 약 2,200세대의 대규모 단지로, 프라자 상가가 1~2개 정도 들어와도 되는 규모입니다.
현재 상가 공급은 상대적으로 적은 편입니다.
2,500세대 규모의 단지에서 2층 코너 자리에 병원 입점이 가능할 것으로 예상됩니다.
🔹 권선 8구역 상가 임대 및 매매 현황 (02:23)
부동산 중개업소 인터뷰를 통해 권선 8구역 상가의 임대 및 매매 시세를 파악했습니다.
임대료:
1층: 평당 약 30만 원
2층: 평당 약 20만 원
3층: 평당 10만 원 ~ 15만 원
매매가: 10평 기준 약 8억 원 (평당 8천만 원)
월세: 약 3265만 원 (계약 시 일부 할인된 것으로 추정)
초기에는 임대료가 높았으나, 최근 재계약 과정에서 약간의 조절이 있습니다.
2층 상가는 아파트 그라운드 층과 연결되어 접근성이 좋아 1층과의 가격 차이가 크지 않으며, 3층과의 가격 차이는 많이 납니다.
🔹 권선 6구역 상가 특징 및 분양 전략 (03:42)
권선 6구역의 2층 상가는 아파트 높이와 같거나 유사한 경우가 많습니다.
일부 상가는 건축법상 지하층으로 분류되기도 합니다.
분양 시 고려사항:
1층 상가보다 2층 상가가 훨씬 저렴하게 분양되는 경우가 많습니다 (약 45% 수준).
아파트 내부와 높이가 같은 2층 상가는 안쪽 거주민들이 이용하기에 더 편리할 수 있습니다.
단지 내 상가 투자 시, 1층 공실률보다 2층 상가 입점률이 높을 수 있습니다.
역세권 상가의 경우 외부 수요가 있어 1층의 장점이 있지만, 분양가 대비 효율성을 고려하면 2층 상가도 매력적입니다.
2천 세대 이상의 단지 내 상가, 초등학교를 끼고 있는 1천 세대 이상 단지 내 상가, 학원/병원 자리, 신도시 인근 녹지 지역 등이 투자 가치가 있습니다.
🔹 상가 투자 시 고려해야 할 업종별 필요 세대수 (08:32)
상가 투자 시 업종별로 필요한 세대수가 다르다는 점을 이해해야 합니다.
500세대 업종: 부동산 중개업소, 편의점, 세탁소, 미용실 등
2,000세대 업종: 의원급 병원, 학원 등
10,000세대 업종: 규모가 큰 병원 등
단지 규모와 주변 배후 세대수를 고려하여 업종별 필요성을 파악하는 것이 중요합니다.
🔹 권선 8구역 상가 (한솥도시락 자리) 분석 (08:44)
매매가 8억 원, 임대료 260만 원에 계약된 한솥도시락 자리를 분석합니다.
건축법상 지하 1층으로 분류되지만, 아파트 그라운드 층과 높이가 같습니다.
2층에는 GS더프레시가 입점해 있으며, 1층에는 GS25가 있습니다.
🔹 아파트 내부에서 본 상가 접근성 및 임대료 (09:23)
아파트 내부에서 본 상가 위치를 확인합니다.
아파트 그라운드 층과 상가 2층의 높이가 같아 단지 내 접근성이 매우 좋습니다.
2층 상가는 1층 대비 분양가는 저렴하지만, 아파트 내부 접근성이 좋아 임대료는 평당 20만 원 수준입니다.
3층 상가는 한 층 더 올라가야 하므로 임대료가 평당 10만 원 ~ 15만 원으로 낮습니다.
🔹 2층 상가 투자 가치 분석 (10:36)
2,500세대 규모의 단지를 고려할 때, 2층 상가는 저렴한 분양가로 더 많은 면적을 확보할 수 있습니다.
평당 임대료를 감안했을 때, 2층 상가의 효율성이 더 높을 수 있습니다.
1층 상가는 건축법상 지하 1층으로 분류될 수 있으며, 2층 상가에는 병원, 치과, 소아과 등이 입점하여 평당 15만 원 이상의 임대료를 충분히 받을 수 있는 업종들이 있습니다.
핵심 인사이트: 재개발/재건축 지역에서 상가 공급 감소 추세는 투자 기회가 될 수 있습니다. 특히 대규모 단지의 경우, 겉보기에는 1층보다 불리해 보일 수 있는 2층 상가가 아파트 내부 접근성과 저렴한 분양가로 인해 높은 투자 효율을 보일 수 있습니다. 상가 투자 시에는 단순히 층수나 위치뿐만 아니라 배후 세대수, 업종별 필요성, 건축법상 분류 등을 종합적으로 고려해야 합니다.