📌 2천만 원, 3천만 원 권리금 숙소 양도 (00:00)
🔹 권리금 높은 숙소 양도에 대한 우려
2천만 원에서 5천만 원까지 권리금이 붙은 숙소를 양도받는 것에 대한 문의가 많지만, 이는 본질적으로 불안정한 민박업에 가깝기 때문에 신중해야 한다는 의견 제시. 주택에서 전입 후 진행되므로 예상치 못한 이슈로 인해 갑자기 운영이 중단될 수 있다는 점을 강조.
높은 권리금을 요구하는 숙소 양도는 위험하며, 신중하게 접근해야 함.
📌 양천구 에어비앤비 방문 및 소개 (00:31)
🔹 당근자판기의 양천구 에어비앤비 방문
당근자판기가 양천구에서 에어비앤비를 운영하는 수강생 동그린 님을 만나 코칭 및 격려를 위해 방문. 동그린 님은 1,500만 원에 양도받은 숙소를 운영 중이며, 추가 세팅 비용이 발생했다고 함.
🔹 양수 양도 시 주의사항 안내 예고
에어비앤비 물건 찾기가 어려워 양수 양도를 고려하는 사람들에게 주의사항과 후회하지 않는 방법 등을 자세히 안내할 예정.
📌 수강생 동그린 님과의 인터뷰 (01:21)
🔹 동그린 님 소개 및 숙소 소개
에어비앤비 운영자 동그린 님(15기 수강생) 소개. 양도받은 숙소에 대한 사연 공개.
🔹 숙소 양도 과정
- 15기 수강 중 급하게 매물을 알아보다가 다른 수강생으로부터 매물을 양도받음.
- 기존에 운영하던 숙소가 공매로 넘어가 낙찰자에게 쫓겨나 급하게 다른 매물을 찾아야 했음.
- 물건을 알아볼 시간이 부족하여 양도 물건을 받게 됨.
- 양도 비용은 1,500만 원이었으며, 깎을 생각은 못했다고 함.
- 대부분 기존에 있던 물건을 그대로 사용하고, 일부만 교체함.
- 보증금 1천만 원에 월세 70만 원. 추가 비용은 100만 원 정도 소요.
🔹 숙소 시설 및 인테리어
- "당근" 문구 데코레이션 칭찬 (기존에 있던 것).
- 화장실 공사 이유: 기존 화장실에 큰 세탁기가 있었고 곰팡이가 심했기 때문. 세탁기를 빼고 샤워부스를 설치함.
- 게스트 방 조명 및 침구 교체.
- 이케아 등 (기존에 있던 것).
- 큰 거울 칭찬 (전체적인 분위기를 잡아줌).
- 공간 활용 칭찬.
- 주방 깔끔함.
- 최대 5인까지 수용 가능.
- 정수기 냅둔 이유: 숙소를 가끔씩 사용하고 싶어서 편의 시설을 남겨둠. 사진 찍어서 홍보할 예정.
📌 숙소 위치 및 상권 (05:18)
🔹 세탁기 위치 고민
세탁기 위치를 고민 중.
🔹 양천구 상권에 대한 긍정적 평가
양천구 상권이 매우 좋으며, 마치 작은 강남 같은 느낌을 준다고 평가. 먹자골목 형성이 잘 되어 있음.
🔹 추가 인테리어
조명 거울 추가 (조명 켜는 모습 시연).
📌 에어비앤비 시작 계기 및 매력 (06:35)
🔹 에어비앤비 시작 계기
부동산에 관심이 많아 에어비앤비를 알고 있었고, 부평에서 운영하는 것을 보고 신기해서 관심을 갖게 됨.
🔹 에어비앤비의 매력
- 큰 금액을 들이지 않고 시작할 수 있다는 점.
- 현금 흐름을 만들 수 있다는 점.
- 많은 시간을 투자하지 않아도 된다는 점. (장박의 경우 거의 신경 쓸 일이 없음)
🔹 실제 운영 후기
생각보다 재미있고 여러 개를 더 운영하고 싶다는 의견.
📌 양도 물건에 대한 생각 (07:47)
🔹 양도 물건 선택 이유
공매로 인해 급하게 물건을 알아봐야 했고, 물건 찾기가 어려워 이미 허가가 나 있는 양도 물건을 선택.
🔹 권리금에 대한 생각
- 단기간 운영 후 권리금을 높게 붙여 넘기는 행태에 대한 비판.
- 숙박업이 아닌 민박업에 가깝기 때문에 불안정성을 내포하고 있음.
- 적절한 권리금은 세팅 비용 + 자리 잡는 데 드는 가치 정도가 합리적이라고 생각.
- 2천만 원 이상 권리금을 요구하는 물건은 절대 양도받지 말 것을 강조.
- 예상치 못한 이슈로 영업을 못 하게 될 수도 있으므로 최소 비용으로 세팅할 것을 권장.
- 적절한 권리금은 전체 세팅 리스트 + 3개월 정도의 매출 순수익을 더한 금액.
높은 권리금을 요구하는 숙소는 피하고, 직접 물건을 찾아 라이트하게 세팅하는 것이 안전함.
📌 양천구 상권 및 외국인 관광객 (11:15)
🔹 양천구 상권에 대한 긍정적 평가
양천구 상권이 매우 좋으며, 홍대, 명동, 성수동, 이태원 등 유명 지역 못지않게 잘 된다고 평가.
🔹 매출 현황
2주 운영 후 총 매출은 100만 원 정도. 한 달 매출은 200만 원 정도 예상. 월세 제외 후 순수익은 100만 원 정도 예상.
🔹 외국인 관광객 증가 추세
양천구, 강서구 지역에 아시아 계통 관광객(중국, 싱가포르, 대만, 홍콩)이 많음.
🔹 지역별 외국인 예약 특징
고덕동에서는 중국인 예약이 없었지만, 신정동으로 이전 후 중국인 예약이 많아짐.
🔹 서울 지역 에어비앤비 운영 팁
잘 되는 지역만 쫓지 말고 서울 전체를 넓게 보면 가능성이 열려 있음.
📌 에어비앤비 운영 팁 (12:58)
🔹 초기 운영 전략
초반에는 저렴하게 세팅하여 리뷰를 많이 받고, 리뷰가 쌓이면 가격을 조금씩 올리는 전략.
🔹 에어비앤비 인사이트 활용
- 검색 예약 전환율, 리드 타임(예약 후 방문까지의 기간) 활용.
- 내국인 중심 상권은 리드 타임이 짧고, 외국인 중심 상권은 리드 타임이 김.
- 리드 타임을 보면서 가격을 수정할 수 있음.
- 스마트 요금보다는 직접 가격을 설정하는 것을 추천.
🔹 재예약 게스트 활용
- 재예약 게스트율이 높을수록 상위 노출에 유리.
- 외국인 위주 숙소는 재예약이 힘들 수 있지만, 내국인 위주 숙소는 재예약을 유도하는 것이 좋음.
🔹 위시리스트 추가 활용
위시리스트에 추가된 게스트가 예약하면 상위 노출 알고리즘에 도움이 됨. 매력적인 사진과 숙소 설명을 통해 위시리스트 추가를 유도.
🔹 예약 전환율 활용
예약 전환율이 0.5%면 매우 높은 수준.
에어비앤비에서 제공하는 다양한 데이터와 통계 자료를 활용하여 숙소를 운영하는 것이 중요함.
📌 에어비앤비 운영 후기 및 향후 계획 (17:40)
🔹 에어비앤비 운영의 재미
깨끗하게 관리된 숙소에 게스트들이 만족하고 후기를 남겨주는 것이 뿌듯하고 재미있음.
🔹 에어비앤비 운영의 어려움
아직까지는 어려움이 없음.
🔹 향후 계획
숙소 관리 노하우를 쌓아 자신만의 컨셉을 가진 숙소를 운영하고 싶음. 최종 목표는 건물 매입.
📌 마무리 (19:19)
🔹 동그린 님 숙소 방문 소감
동그린 님이 이미 잘하고 있으며, 어플 사용 방법 및 상위 노출 알고리즘에 대한 간단한 이야기를 나눔.
🔹 양도 숙소에 대한 당부
- 높은 권리금을 받는 숙소는 절대 양도받지 말 것.
- 민박업의 특성을 이해하고 무리한 투자를 하지 말 것.
- 힘들더라도 직접 물건을 잡아 오픈하는 과정을 경험해 볼 것.