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결혼 전 각자 1채씩 보유하면 세대가 합쳐지면서 일시적 2주택이 된다. 이 경우 10년 이내 한 채를 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정지역은 2년 거주, 비조정지역은 2년 보유 조건이 필요하다. 남은 1주택도 1주택으로 간주되어 비과세가 가능하다.
최근 상담 사례로, 결혼 전에 각자 명의로 집을 한 채씩 구매한 후, 혼인 신고 전에 각자 한 채씩 더 구매하는 전략이 있다. 혼인 신고 전에는 각자 1주택으로 간주되어 추가 매수가 가능하다.
혼인 신고를 늦추고 주택 수를 늘리는 공격적인 투자 전략.
혼인 신고를 하지 않으면 2채까지는 비조정지역 기준으로 1%의 취득세율이 적용된다.
자본금이 부족한 경우, 똘똘한 한 채보다 여러 채를 보유하는 전략을 선택할 수 있다.
현재 분양권도 주택수 산정에 포함되므로 주의해야 한다.
분양권은 주택으로 간주되지 않으므로, 분양권 2개 보유 시 일시적 1세대 2주택으로 보지 않는다. 따라서 기존 주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 분양권 완공 후 1년 이내에 기존 주택을 매도해야 한다.
비과세 혜택만 보고 지역을 선택하면 안 된다. 지방의 저가 주택을 매수하는 경우, 가격 하락으로 인해 비과세 혜택의 의미가 없을 수 있다.
가장 중요한 것은 오를 만한 지역을 선택하는 것이다.
혼인 대출, 취득세 규정 등을 통합적으로 고려하여 의사 결정을 해야 한다.
멸실로 인해 대체 주택을 구매하는 경우, 새로 사는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다.
대체주택과 신규 주택에서 각각 1년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
사업 시행인가 후 이주, 대체 주택에서 1년 거주, 새집 완공 후 다시 1년 거주, 3년 이내 대체 주택 매도.
관리처분인가 이후의 입주권은 대체주택 혜택을 받을 수 없다.
토지거래허가구역으로 묶여 있는 경우, 대체 주택 취득 시 종전 주택을 1년 이내 처분해야 하므로 의미가 없을 수 있다. 이주비 대출을 받아 대체 주택을 구매하더라도 대출 회수될 수 있다.
대체 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 종전 주택을 6개월 이내 처분해야 한다.
현재 토지거래허가구역 및 대출 규제로 인해 대체주택 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있다.
청약 당첨 시 주택 수에 포함되므로, 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있다.
증여 후 바로 매도하면 증여자의 취득 원가 기준으로 세금이 부과된다. 증여한 주택은 10년이 지나야 매도하는 것이 유리하다.
양도세와 취득세를 함께 고려해야 한다. 기한 내 매도 및 사후 충족 여부가 중요하다.
2주택일 때 3년 이내 매도 시 일반 세율 적용 (현재 토지거래허가구역으로 인해 어려움)
비규제지역 분양 입주 시차를 활용하여 기존 주택을 더 오래 보유하면서 비과세 기간을 늘릴 수 있다.
각각 명의로 주택을 보유한 후 세대 분리하여 10년 이내 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.
대체주택 특례 또는 준공 시점 전원 전입을 활용하여 상급지로 갈아탈 수 있다.
비과세는 본질이 아니라 수익을 증폭시키는 장치다.
오르는 부동산을 살 수 있는 안목을 키우는 것이 가장 중요하다.