왜 똑같은 물건인데 누구는 싸게 사고 누구는 비싸게 살까? | 부동산 임장 팁, 비법 전부 알려드립니다 | 부동산 경매 무료 강의 6강

📌 경매 임장 시 부동산 현장 및 공인중개사 사무소 방문 노하우 (00:31)

🔹 경매로 돈 버는 사이클 상기

물건 검색, 권리분석, 시세조사를 경매 사이트에서 충분히 파악한 후, 현장 조사 단계로 나아간다. 이 단계는 온라인으로 확인했던 정보를 확인하는 단계이며, 새로운 것을 조사하는 것이 아니다.

온라인으로 철저히 준비하면 현장 조사가 수월해진다.

🔹 임장의 핵심: 손품 (01:37)

임장은 나가는 것보다 손품이 중요하다. 철저한 준비는 오류를 줄이고 조사를 수월하게 만든다. 경매정보지에서 권리분석, 시세, 입지 등을 최대한 조사해두는 것이 좋다.

🔹 시세 파악의 중요성 (02:06)

손품으로 확인한 시세가 현장 시세와 동일한지 확인한다. 공인중개사에게 최근 거래 매물이나 나와 있는 매물을 보여달라고 요청한다. 급매물 가격도 확인하는 것이 좋다.

• 경매 물건 외에 급매물을 파악하는 것이 중요
• 빌라의 경우, 비슷한 시세가 형성되어 있는지 확인 (80~90% 정확도)
• 나와 있는 매물의 개수 파악
• 지역 공인중개사는 특정 지역의 수요 유발 및 장애 요인에 대한 정보를 잘 알고 있음

🔹 점유자 대처 방법 (04:00)

점유자와 불필요한 마찰을 피하기 위해 점유자를 만나지 않는 것이 좋다. 만약 만나야 한다면, "경매 물건에 입찰할 생각이 있으면 무료로 도움을 주겠다"는 식으로 접근하여 긴장을 풀도록 유도한다.

• 건물 외관, 옥상, 복도 등을 통해 건물 상태를 추정
• 샷시 상태로 리모델링 여부 확인 가능
• 아파트의 경우, 관리사무소에서 미납관리비 확인 (인수해야 함)

🔹 잔금 납부 전 확인 사항 (05:32)

낙찰 후 잔금 납부 전에는 반드시 현장을 확인하여 화재나 물폭탄 등의 문제가 있는지 확인한다. 문제가 있을 경우 취소 가능.

거주자를 배려하고, 굳이 내부를 보려고 마찰을 일으키지 않아도 된다. 매너 있는 경매를 지향해야 한다.

📌 공인중개사 사무소 방문 노하우 (06:34)

🔹 공인중개사 사무소 방문 시 마음가짐 (06:45)

부동산 중개사도 사람인지라, 호의적이지 않을 수도 있다. 문전박대 당하더라도 상처받지 말고, 부담을 느끼지 마라. 그러한 부담 때문에 시세보다 싸게 살 수 있는 것이다.

• 처음에는 어려울 수 있지만, 점점 노하우가 생긴다.
• 방문 전 정중하게 인사하고, 낙찰 후 임대/매매 문의를 드릴 것이라고 언급한다.

🔹 방문 전 준비 사항 (07:24)

단정한 옷차림으로 방문하고, 온라인 매물 시세조사를 미리 해둔다. 질문 리스트를 2~3개 정도 준비해 간다 (수요, 학교 이용, 법원 이용 등).

• 경매 물건임을 솔직하게 밝히고, 매도 가능 가격을 확인한다.
• 급매물 가격까지 확인하여 거래 가능 금액을 추정한다.

🔹 부동산 방문 후 (08:36)

방문 내용을 정리하고, 호의적인 부동산을 메모해둔다. 낙찰 후 해당 부동산에 매물을 맡겨 보답한다.

몇 가지 귀찮음을 극복하면 몇백만 원에서 몇천만 원, 심지어 억 단위까지 싸게 살 수 있다.

🔹 숙제 (09:44)

손품을 많이 팔고 시세조사까지 마친 후, 부동산에 방문하여 급매물 가격을 조사해본다. 나와 있는 매물을 보면서 가격 조정 가능성을 확인하고, 빌라 매물의 매도 가능 가격을 알아본다. 거절당하는 것을 두려워하지 마라.

거절을 이겨내는 사람이 자본 수익을 얻을 수 있다. 잘 해주는 분을 만나면 된다는 생각으로 유연하게 대처하며 수익을 내도록 하자.